El Tribunal Supremo ha dictado una relevante sentencia (Sent. núm. 1.254/2025, de 16 de septiembre de 2025, rec. 2769/2020, ECLI ES:TS:2025:3889) en materia de propiedad horizontal que aclara el régimen aplicable a las obras realizadas en viviendas unifamiliares adosadas cuando estas forman parte de un conjunto inmobiliario constituido como una comunidad única. La resolución ordena la retirada de un cerramiento ejecutado en la terraza de una vivienda privativa situada en una urbanización de casas adosadas construidas en hilera, pese a que la obra contaba con licencia urbanística.
En este tipo de conflictos entre propietarios y comunidades, contar con abogados de derecho civil en Sevilla permite valorar si la obra necesita autorización, si afecta a elementos comunes y qué acciones pueden ejercitarse.
La sentencia confirma las decisiones previas del juzgado de primera instancia y de la Audiencia Provincial de Madrid, que ya habían estimado la demanda formulada por la comunidad de propietarios.
Una comunidad única y sometida a la Ley de Propiedad Horizontal
El caso tiene su origen en la ejecución del cerramiento de una terraza inicialmente descubierta, situada en la planta superior de una vivienda. Aunque se trataba de una finca privativa, la vivienda se integraba en un complejo inmobiliario compuesto por 28 casas adosadas idénticas, descrito en su día en la escritura de obra nueva y constituido expresamente como una única comunidad de propietarios, dotada de sus órganos rectores y su reglamento de régimen interior.
A pesar de esta configuración, los propietarios que realizaron el cerramiento defendieron que podían ejecutar cualquier obra en su vivienda sin autorización comunitaria, alegando que la Ley de Propiedad Horizontal solo sería aplicable a los elementos comunes (instalaciones, servidumbres, servicios), pero no a las viviendas, que consideraban plenamente independientes.
El Supremo descarta ese planteamiento: al tratarse de un complejo inmobiliario privado incluido en el artículo 24 LPH, la totalidad del conjunto queda sometida a las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal, y las facultades de cada propietario están necesariamente condicionadas por dicha normativa y por el reglamento interno acordado por la comunidad.
Alteración de elementos comunes y ruptura de la uniformidad estética
Los tribunales constataron varios extremos determinantes:
- La obra no había sido autorizada por la comunidad, lo que ya suponía una infracción del régimen jurídico aplicable.
- El cerramiento alteraba elementos comunes, puesto que se adosaba directamente a la fachada y a la barandilla, recreciendo el volumen visible desde el exterior.
- No respetaba la uniformidad estética de la urbanización, vulnerando expresamente el artículo 5 del reglamento interno, que exige la utilización de materiales, colores y formas idénticos a los originales para cualquier cerramiento o estructura visible.
- Generaba un perjuicio al resto de propietarios, al constituir un obstáculo visual que rompía la linealidad de las vistas y afectaba a la apariencia decorativa del conjunto.
Según la sentencia, lo construido obstruye de forma definitiva la percepción de vistas lineales rectas y afea la configuración exterior del complejo.
La licencia urbanística no legitima la obra frente a la comunidad
Un aspecto especialmente relevante del fallo es que la existencia de una licencia urbanística no impide que la comunidad pueda impugnar la obra y exigir su retirada. El Tribunal Supremo recuerda que las autorizaciones administrativas no suplen ni sustituyen las exigencias derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal ni de los estatutos y normas internas.
La existencia de una licencia urbanística puede generar dudas sobre su alcance, por lo que el asesoramiento de un abogado de derecho administrativo en Sevilla puede ser útil cuando el conflicto combina normativa urbanística y propiedad horizontal.
Conclusión
El Tribunal Supremo concluye que:
- La obra constituye una alteración no autorizada de elementos comunes.
- Se ha producido una ruptura de la homogeneidad estética.
- La actuación vulnera la regla de no perjudicar a otros propietarios.
- La comunidad está legitimada para exigir la reposición del inmueble a su estado original.
Consecuentemente, los propietarios han sido condenados a retirar el cerramiento y devolver la terraza a su estado previo.
https://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/2624fe19025b9fdca0a8778d75e36f0d/20250926