Heredar una vivienda es una de las situaciones en las que más nos consultan, y casi siempre con la misma frase: «no sé por dónde empezar«. La respuesta corta es que hay un orden, hay plazos y saltárselos sale caro. A continuación, los veremos todos en esta guía:
1. REUNIR LA DOCUMENTACIÓN
Nada se puede hacer sin estos documentos:
- Certificado literal de defunción. Se solicita en el Registro Civil.
- Certificado de últimas voluntades. Dice si la persona otorgó testamento y ante qué notario. Se pide a partir de los 15 días hábiles desde el fallecimiento.
- Certificado de contratos de seguro de cobertura de fallecimiento. Muchas familias descubren aquí seguros de vida que nadie sabía que existían, a veces vinculados a la propia hipoteca de la casa.
- Copia autorizada del testamento o, si no lo hay, acta de declaración de herederos ab intestato ante notario.
- Nota simple del Registro de la Propiedad y último recibo del IBI de la vivienda.
2. SABER QUÉ SE HEREDA REALMENTE
La vivienda no viene sola. Hay que comprobar si arrastra hipoteca pendiente, si existe una hipoteca inversa, si hay derramas aprobadas por la comunidad de propietarios, recibos de IBI o suministros impagados, o si está arrendada, porque el contrato de alquiler continúa con el heredero. También conviene revisar si el fallecido era solo titular de una parte del inmueble: es muy habitual en matrimonios en gananciales, donde en realidad se hereda el 50 %.
Este inventario es el que permite decidir lo siguiente: aceptar la herencia pura y simplemente, aceptarla a beneficio de inventario o repudiarla. Si hay deudas y se acepta sin beneficio de inventario, se responde también con el patrimonio propio.
3. LA ESCRITURA DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN
Es el documento notarial en el que los herederos inventarían los bienes, los valoran y se los adjudican. Si sois varios y nadie quiere vender, lo normal es que la vivienda quede en proindiviso: cada uno con un porcentaje sobre el total, sin una parte física concreta.
Ese proindiviso funciona mientras hay acuerdo. Cuando deja de haberlo, las salidas son la extinción de condominio (uno compra la parte de los demás), la venta conjunta o la acción de división de cosa común ante el juzgado, que suele terminar en subasta y en un precio peor para todos. Merece la pena negociarlo antes.
4. LOS IMPUESTOS Y SUS PLAZOS
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En Andalucía existe una bonificación del 99 % de la cuota para los parientes de los grupos I y II (cónyuge, descendientes y ascendientes). Que casi no se pague no significa que no haya que declarar: el impuesto se autoliquida igualmente. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si la prórroga se solicita dentro de los cinco primeros meses.
- Plusvalía municipal (IIVTNU). La paga el heredero al ayuntamiento donde esté el inmueble. En herencias el plazo es de seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del interesado. Existen dos formas de calcularla y se puede elegir la más favorable; además, si no ha habido incremento de valor entre la adquisición por el fallecido y la transmisión, no se tributa. Es un punto donde se paga de más con frecuencia.
5. REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CAMBIOS ADMINISTRATIVOS
Con la escritura y los impuestos liquidados, se inscribe la vivienda a nombre de los herederos. Hasta ese momento sigue figurando a nombre del fallecido y no se puede vender ni hipotecar. Después quedan los trámites menores que nadie recuerda: cambio de titularidad del IBI, de los suministros, del seguro del hogar y comunicación a la comunidad de propietarios.
LOS TRES ERRORES QUE MÁS DINERO CUESTAN
- Dejar pasar los seis meses. El impuesto no prescribe por dejarlo aparcado: se acumulan recargos e intereses de demora.
- Aceptar sin inventariar las deudas. Especialmente si hay hipoteca inversa, préstamos personales o avales.
- Valorar mal el inmueble. Desde 2022 la base imponible se vincula al valor de referencia de Catastro. Si ese valor es superior al de mercado real, se puede impugnar, pero hay que hacerlo con informe pericial y en plazo.
En Campo y Carrasco tramitamos herencias en Sevilla de principio a fin, si la herencia está bloqueada porque los herederos no se ponen de acuerdo, también intervenimos en la negociación y, si no queda otra, en la división judicial. Si este es tu caso o tienes más preguntas, pide tu primera consulta para que podamos valorar tu caso aquí.