Se trata de un supuesto muy común,  la compra en estado de solteros de la vivienda, que posteriormente  constituye  domicilio familiar  y la hipoteca se sigue abonado con dinero ganancial.

En primer lugar y sobre la declaración de ganancialidad de la vivienda habitual, es de aplicación lo dispuesto en  los artículos: artículo 1357.1 CC dispone que «los bienes comprados a plazos por uno delos cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial». Pero en su párrafo segundo añade que «se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1354». Este artículo preceptúa que «los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y el parte privativo, corresponderán por indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas».

Establece la Sentencia del Tribunal Supremo Nº Recurso: 2267/2014  sentencia de fecha  07/07/2016 siendo ponente don Eduardo Baena Ruiz,  en un caso  en el que se discute la calificación del bien y  le carácter de los pagos realizados que: “Se aprecia que cuando se compra la vivienda y el ajuar familiar antes del inicio de la sociedad de gananciales, por precio total o parcialmente aplazado, no se aplica la regla establecida en el párrafo primero del artículo 1357 CC , que determinaría la privacidad de tales bienes, sino la norma general del artículo 1354, de suerte que aun cuando se hayan comprado antes de comenzar la sociedad de gananciales, corresponderán pro indiviso al cónyuge comprador y a la citada sociedad en proporción al valor de las aportaciones respectivas.

La Sala viene afirmando, como más adelante citaremos, que cuando la vivienda ha sido comprada conjuntamente por ambos esposos, antes de contraer matrimonio por precio aplazado, de forma que una parte del precio se pagó cuando aún eran solteros, con dinero privativo de ellos, y el resto durante el matrimonio y con dinero ganancial, corresponde pro indiviso a la sociedad de gananciales y a los dos esposos en proporción al valor de las respectivas aportaciones, naturalmente si se trata de la vivienda familiar, por aplicación del artículo 1354 CC en relación con el párrafo segundo de 1357 del mismo Texto legal .

Así se pronunció la Sala en sentencias de 23 de marzo de 1992 , 7 de junio 1996 , 9 de marzo1998 , 3 de abril de 1998 y 18 de diciembre de 2000 . Incluso se llegó a aplicar tal normativa, habiéndose acreditado que sólo se pagó durante el matrimonio un solo plazo, en la sentencia de 16 marzo 2007 , pues aunque las circunstancias fuesen muy singulares «no puede conducir más que a una crítica del modo en que el legislador ha regulado el sistema… no a prescindir del precepto».

Sin embargo, no parece que tal doctrina la contradiga la sentencia recurrida para negar la aplicación del artículo 1354 CC . La razón de aplicar este descansa en que todo el precio se pagó con dinero privativo, por entender que tiene esta naturaleza el abonado con origen en el préstamo hipotecario, siendo esta deuda privativa, aunque luego se pagase en todoo en parte, constante matrimonio, con dinero ganancial.

3.- Lo anteriormente expuesto enlaza a juicio de la Sala con el problema nuclear del recurso, cual es, determinar si el pago, vigente la sociedad y con dinero de ésta, del préstamo hipotecario solicitado para abonar el precio de la compra-venta del inmueble se equipara al pago aplazado del precio.

Este tema se sometió a enjuiciamiento de la Sala, que ofreció respuesta en sentencia de31 de octubre 1989, pues el recurrente, sostenía que el inmueble pertenecía en su totalidad al marido ya antes de contraer matrimonio, por aplicación de lo establecido en el artículo 1346 CC , negando la aplicabilidad de los artículos 1357.2 º y 1354 CC al no tratarse de adquisición a plazos, pues el precio, aunque fuese acudiendo al préstamo hipotecario, se pago al contado, como sucede en el supuesto del presente recurso, y, como también sucede en  éste, se pagó después del matrimonio con dinero ganancial. El Tribunal de la sentencia citada, reiterada en la de 23 de marzo de 1992 , sentó doctrina en el sentido de que, a efectos y aplicación de lo dispuesto en los artículos1357 y 1354 CC , son plenamente equiparables las amortizaciones de la hipoteca solicitada para el pago del precio y los pagos de una compraventa a plazos. Así se infiere de la sentencia de 18 diciembre 2000 que hace mención al pago de «[algunos de los plazos del crédito hipotecario».

Con cita de la doctrina de esta Sala se pronuncia, haciendo aplicación de ella, la DGRN en resolución de 24 de noviembre 2015.

3.- Por todos lo expuesto se ha de convenir que las cantidades del préstamo hipotecario abonadas constante matrimonio conllevan que se le atribuya a dicho bien, en esa parte, el carácter ganancial, perteneciendo en pro indiviso por esa cuota al activo de la sociedad de gananciales, lo que tendrá efecto a la hora de incluir en el inventario los abonos efectuados por el IBI de la vivienda.”

Así pues, se trataría de realizar el cálculo oportuno para delimitar   que tanto por ciento de la vivienda es gananciales y cuanto es privativo en función de la procedencia de los pagos.

Cuestión relacionada con este tema, es cuando la vivienda se ha comprado con dinero de los dos en estado de solteros, pero por cualquier razón, por ejemplo para obtener beneficios fiscales o mejor interés en la hipoteca se ha inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de uno solo, esto lo comentaremos en siguiente artículo.

Así mismo, es de tener en consideración el pago del IBI que es inherente a la propiedad del bien, y por tanto habrá de ser abonado en la misma proporción que a titularidad.

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